《关于规范老旧片区（城中村）改造工作的实施意见》

清政字〔2024〕21号

 

清河县人民政府

关于印发《关于规范老旧片区（城中村）改造工作的实施意见》的通知

 

各镇人民政府，开发区管委会，县直有关部门：

《关于规范老旧片区（城中村）改造工作的实施意见》已经2024年5月7日县政府第二十九次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

 

 

 

 

2024年5月10日        

关于规范老旧片区（城中村）改造工作的

实施意见

 

为加快我县老旧片区和城中村改造工作，改善城市容貌，多渠道解决城市居民住房困难问题，提高居民生活质量，优化城市空间布局，集约节约利用土地，促进城市建设整体协调发展，结合我县实际情况，就进一步规范老旧片区（城中村）拆迁改造工作，制定本实施意见。

一、总体要求

为规范主城区城市规划建设管理，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，有序推进各类老旧片区和城中村改造，适应国家相关政策调整，明确工作责任，创新体制机制，强化政策落实。通过集中征拆、规模改造、综合整治，不断提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，结合城市更新行动进一步完善相关配套设施，补齐城市短板，提高居民的居住环境和居住品质。

二、改造范围

（一）城市老旧片区。指在城市规划区范围内，集中连片简易结构房屋较多，基础设施简陋，缺少公共活动场地和配套设施，安全隐患突出的居住区域。

（二）城市危旧房。指在城市规划区范围内，房屋结构已严重损坏或承重构件属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

（三）城中村。指在城市规划区范围内（含经济开发区）的村庄。

三、基本原则

（一）科学规划，有序推进。实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。按照“路到路、边到边”的原则，优先改造住房条件困难、安全隐患严重、基础设施落后、群众改造意愿强烈的地块，统一规划、分步实施、有序推进。实行成片开发，确保项目改造效果。打破老旧片区之间、城中村之间的行政区域界限，原则实行连片改造，建设功能齐全的城市社区。

（二）政策引领，分类实施。国有土地上老旧片区改造实行拆除新建的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、法规文件执行。城中村集体土地上房屋拆迁，可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。县住建部门可以根据年度商品房存量，明确改造项目的货币化安置比例，并报县老旧片区（城中村）改造工作领导小组批准。

（三）以人为本，依法运作。要充分尊重居民意愿，在入户调查过程中，逐户征询居民改造意愿，同意改造户数需达到90%以上。根据实际情况采取回迁安置、异地安置或货币补偿，鼓励推行货币化安置方式。新启动的老旧片区和城中村改造项目，在拆迁补偿、回迁安置等方面执行统一政策，公开透明，依法运作。优先建设回迁房，缩短居民过渡期，逐步形成先建后拆再出让的良性循环。

四、改造实施主体和方式

（一）老旧片区和城中村改造采取“政府主导，市场运作”的改造方式。鼓励社会资本参与改造项目的投资、建设和运营，整合资源，建立多元化可持续的资金保障机制；县国有企业要积极参与城市老旧片区和城中村改造工作，鼓励县国有企业成立项目合作公司，共同参与城市老旧片区和城中村改造项目，实现收益共享，亏损共担的城市老旧片区和城中村改造新格局。实行土地一级开发整理与二级开发分离，净地收储，净地供应，最大限度维护政府收益。

（二）根据拟改造项目范围的土地现状调查情况，由县政府确定征收部门和实施主体。国有土地上房屋非集中成片、近期无改造计划、压占道路红线、规划为公益用地、开发价值较低，不能单独改造或与周边项目合并改造的零星老旧片区，根据老旧片区居民意愿，由县政府确定货币补偿方式实施征收或进行异地安置；城中村改造项目，属地镇、村（居）委会或村集体经济组织是城中村改造的实施主体。城中村改造在充分尊重广大村民意愿的基础上，可采用村集体实施改造、村集体融资联合改造、开发企业独立改造、政府融合改造与老城区相连的可以和周边城区进行连片改造。

五、相关措施及政策支持

（一）严格社会资本合作主体选定。改造项目面向社会公开。社会资本合作主体可通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与老旧片区或城中村改造。征收部门和实施主体对符合条件的社会资本合作主体进行考察选择，经县政府批准后，与社会资本合作主体签订老旧片区改造合作协议书。

严禁村（居）委会未经批准擅自与个人或开发企业签订改造合作协议，严禁参与老旧片区或城中村改造的企业私自转让项目，上述行为一经发现废除改造合作协议，取消企业参与资格。

（二）足额缴纳履约保证金。参与城市老旧片区、城中村改造项目的社会资本合作主体需缴纳履约保证金。

1.合作履约保证金。在确定社会资本合作主体签订老旧片区或城中村改造合作协议书时，向县政府缴纳300万元合作履约保证金。该保证金在改造项目所有回迁户办理完毕回迁安置住房交接手续，且双方无任何异议后退还开发企业，若双方有争议，该保证金用于解决因争议增加的费用。

2.回迁安置住房建设履约保证金。该保证金用以保证回迁楼按期建设的预交资金，根据评估的原拆迁房屋建筑面积、结构，结合再次重建房屋建安成本价概算确认。该履约保证金在房屋拆除之时缴纳，待回迁房开工建设后，根据工程进度按比例分期返还开发企业。企业未在规定时限内开工建设，由县政府将该履约保证金用于居民的安置住房建设，不再退回开发企业。

（三）优化规划布局，合理确定改造范围。老旧片区和城中村改造应符合城市规划，符合城市整体协调发展建设，并兼顾现实情况和客观需要，综合考虑社会、经济、环境的协调和可持续发展需要，协调环境优化、交通改善、设施完善、规模合理、经济平衡等要素后综合统筹确定。

1.老旧片区和城中村规划建设方案，严格按规划条件设计，经县规委会审议通过，并公示无异议后进行审批。老旧片区和城中村改造项目容积率上限一般控制为2.5。为提升城市舒适宜居度，优化城市空间布局，改造项目退让城市公共开敞空间的，项目总建筑面积可增加提供开敞空间用地面积的3倍作为奖励。容积率达到2.5以后仍无法实现拆建平衡的，由项目实施主体提出申请，并委托专业机构进行经济效益平衡测算和交通影响评价分析后可采取适当增加容积率及配地方式予以解决，匹配地块享受同等的老旧片区改造政策。

2.根据老旧片区和城中村改造要求，项目实施主体会同相关部门按照货币化安置政策测算项目的成本、支出，结合拟匹配土地的区位地价和容积率等，统筹测算需匹配的土地面积并提出相应的匹配地块，经县老旧片区（城中村）改造工作领导小组核定，提交县政府常务会研究批准后，予以匹配土地，匹配地块除实际匹配老旧片区或城中村改造项目的土地面积后如有剩余，可由县政府处置，收益用于弥补老旧片区改造资金缺口。老旧片区或城中村改造项目及匹配土地可视为同一项目，以公开出让方式供地。

3.在老旧片区或城中村改造规划确定范围内，县自然资源和规划部门不再审批其它建设项目，改造用地纳入全县用地计划，改造规划范围内的所有产权单位，无论隶属关系，都应服从该改造规划。城中村用地范围内有合法手续的用地，按程序征收为国有建设用地；非建设用地和整合置换用地，分年度按计划安排用地指标，由属地镇、村（居）委会以净地交由自然资源和规划部门依法进行征收，纳入储备。

4.城中村改造范围内村民住宅安置用地和解决村民长期生计用地（商业用地），应在改造规划中确定，根据实际情况，经县土委会研究后，按照划拨或出让方式供地。城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完土地征转手续，根据村庄整体规划条件和审定的规划方案分期分批办理供地手续。城中村改造范围内的村民安置地块应首先用于村民安置和解决村民生活保障。仍有剩余的，可以按照相关政策规定经批准后进入市场销售。

（四）加大政策与资金支持。对老旧片区和城中村改造项目，县审批部门要简化办事程序，缩短审批时间。县自然资源和规划、住建、城管、环保、财政、人社等部门要全力支持和配合。对符合规定的项目，限期完成项目立项、用地许可、规划许可、施工许可等审批手续。

1.改造项目根据拆迁实际进展应优先建设回迁安置用房，回迁安置用房不得对外出售，县住建部门负责回迁安置用房纳入商品房预售信息系统。加快回迁安置用房审批手续办理，由县政府组织建立绿色通道，审批部门对回迁安置用房建设实行“提前介入”和“容缺受理”，对报批要件不齐全的，可先行受理并出具初步审查意见，待要件齐全后正式出具审批文件。安置住房一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金，所涉及的经营服务性收费，按相关标准的下限收费或给予减免收费。金融部门要积极协调各银行金融机构大力支持老旧片区改造。纳入我县老旧片区改造规划计划范围内的项目，按照有关规定享受税收优惠政策。城中村改造项目按照国家关于城中村改造有关税收优惠政策予以支持。

2.改造项目涉及到集体土地需转为国有建设用地的，属地镇和村（居）委会及时向自然资源部门提出用地申请并按程序申报，经县政府批准后，自然资源部门优先纳入年度征地计划；涉及的回迁安置用地和开发用地要在总平面规划中予以明确，根据地块实际规划用途，议定地块供地方式。

3.改造项目土地一级开发实行利益承诺制。按照“土地拆迁成本加合理利润”的原则，与土地一级开发单位签订协议（合理利润按照银行同期贷款利率和已投入资金成本的10%支付），土地一级开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入拆迁成本从土地出让价款中支付。土地拆迁成本的核算由县房屋征收部门委托相应资质的评估机构进行评估，报县老旧片区（城中村）改造领导小组批准。项目改造范围内出让土地总成交价款，除支付拆迁成本、扣除相关规费外，其余部分由县财政按照“收支两条线”方式列支，优先用于与改造项目有关的公益性支出。

4.城市老旧片区或城中村改造项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热等城市基础设施项目，应当优先列入城市建设年度计划，努力做到配套设施与老旧片区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。

六、组织领导

（一）严格落实责任。根据我县城市建设的工作实际，成立县老旧片区（城中村）改造工作领导小组，加强对全县老旧片区（城中村）改造的组织领导，协调解决项目进展中的重大问题。属地镇、有关部门负责人为成员，协调联动，加强合作，共同推进老旧片区（城中村）改造工作。

领导小组下设办公室，负责组织审定项目改造方案，制定年度改造计划；调查、研究、完善老旧片区（城中村）改造配套政策；督导、协调、考核各部门老旧片区（城中村）改造工作。

（二）协调部门职能。各属地政府和违建监管部门要加强老旧片区（城中村）改造范围的监管工作，对拟实施的老旧片区（城中村）改造项目，要立即对涉及区域进行现状控制，并明确责任、严格奖惩，控制违法建设行为。对擅自搭建、抢建的违法建筑，由属地政府会同城市管理行政执法局组织依法强制拆除。

老旧片区（城中村）改造工作人员应当认真履行职责。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的单位和人员，由其所在单位或上级主管部门依法处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

（三）加大舆论宣传。宣传部门要组织好电视、报纸、网络等各新闻媒体，大力宣传老旧片区（城中村）改造的重大意义、优惠政策和实施办法，充分调动老旧片区（城中村）群众理解、支持参与的积极性。

本实施意见自发布之日起施行。